Vädringspinne balkong

Vill föreningen utföra större ändringar inom den upplåtna nyttjanderätten torde det kräva nyttjanderättshavarens tillstånd.

Eftersom nyttjanderätten är benefik torde tämligen låga krav ställas på föreningen vad gäller underhåll. I brist på närmare underlag kanske ”hör” till innebär just en allmän nyttjanderätt, ett sidoavtal, som nyttjas tillsammans med bostadsrätten – och som upphör vid överlåtelse av bostadsrätten enligt 6 kap 10 § BrL.

Frågan är dock inte prövad så vitt jag vet.

Jag har i princip aldrig sett ett upplåtelseavtal som reglerar om balkongen eller takterrassen är upplåten med bostadsrätt, möjligen i något avtal vid upplåtelse av en oinredd yta såsom i mål nr T 1836-17 som jag redogjort för ovan. Vanligtvis regleras detta närmare av föreningens stadgar.

Lös egendom på balkongen svarar bostadsrättshavaren självklart för.

Bostadsrättshavaren bestämmer själv i stor utsträckning vad denne vill göra inom upplåten yta men torde begränsas av 7 kap 7 § BrL, varvid tillstånd ibland krävs av styrelsen.

Om utrymmet nyttjas med benefik allmän nyttjanderätt är det lite knepigare att bedöma vem som har underhållsansvaret.

Tingsrätten ansåg att vid en sammantagen bedömning av föreningens passivitet hade bostadsrättshavarnas ianspråktagande av mark accepterats av föreningen genom konkluderat handlande. Tingsrätten kom, mot bakgrund av detta, fram till att upplåtelsen av nyttjanderätterna torde ha krävt stämmobeslut med förhöjd majoritet, men bedömde att det inte krävdes förhöjd majoritet för att ta bort uteplatserna.

Under rubriken ”Övriga utrymmen som upplåts med bostadsrätt” var det tomt. Bostadsrättshavarna fick svara för renoveringar motsvarande ca 700 000 kronor i lägenheten.

Summering och analys

Rättsläget för Sveriges bostadsrättshavare vad gäller frågan om med vilken rätt de nyttjar balkonger, takterrasser och uteplatser är oklar.

Vilka villkor som i övrigt gäller för nyttjandet får vid upplåtelse av bostadsrätt sökas i bostadsrättslagen, stadgar, ordningsregler samt vid allmän nyttjanderätt, inom allmän fastighetsrättslig lagreglering, jordabalkens regler avseende nyttjanderätt och arrende och vad som i övrigt har tillämpats mellan parterna samt ibland och i viss mån i stadgar och ordningsregler.

Min förhoppning är – liksom inom flera områden på bostadsrättens område – att dessa frågor uppmärksammas och regleras i lag så att många onödiga överraskningar och konflikter därmed kan undvikas.

Om jag var spekulant på en lägenhet med exempelvis en stor takterrass skulle jag begära att få se upplåtelseavtalet och noga läsa stadgar avseende underhållsansvar.

Föreningen har då rätt att få tillträde till lägenheten för att utföra sådana viktiga reparationer.

Reparation av skador

Om en skada skulle inträffa inne i en lägenhet är bostadsrättsföreningen varken skyldig att reparera lägenheten eller egendomen i den så länge som bostadsrättsföreningen varit aktsam genom att t.ex.

Se även Hovrätten över Skåne och Blekinge, dom den 26 januari 2015 i mål nr T 1357-13.

Jag är tveksam till slutsatsen i målen att förhöjd majoritet inte krävs. Vyn är bedårande, mysfaktorn hög – det är lätt att visualisera sig själv där en varm sommarkväll med en kall dryck i handen.

Balkong, terrass eller uteplats är ofta viktig för den som ska köpa bostadsrätt.

Expertkommentaren behandlar istället främst alternativen bostadsrättsupplåtelse och benefik nyttjanderätt. För gissningsvis blir den svalkande drycken, den där varma sommarkvällen, mindre njutbar om bostadsrättshavaren nödgas inta den bakom stängda fönster – istället för ute på den eftertraktade balkongen, terrassen eller uteplatsen.